Quanto custa uma administradora de condomínio em Campinas

Resposta curta: a partir de R$ 800 por mês

No mercado de Campinas, a mensalidade de uma administradora de condomínios começa em torno de R$ 800 por mês, por condomínio. É o patamar de prédios pequenos, com poucas unidades e pouca ou nenhuma folha de funcionários próprios. A partir daí, o valor sobe conforme o porte do condomínio e o que entra no escopo.

Quem paga é o condomínio. A mensalidade entra na despesa ordinária e é rateada entre as unidades, junto com a água das áreas comuns, a folha e a manutenção. Quando o apartamento está alugado, ela vem dentro da taxa que o inquilino paga, porque a Lei do Inquilinato inclui nas despesas ordinárias as necessárias à administração do condomínio (Lei 8.245/91, art. 23, §1º).

Os valores desta página são referência de mercado, não tabela de preço. Cada proposta depende do condomínio, e por isso vale comparar escopo, não só o número.

Quanto isso pesa por unidade

Dividida pelas unidades, a mensalidade costuma ser uma parcela pequena do boleto. Um condomínio de 40 apartamentos que paga R$ 800 por mês à administradora gasta R$ 20 por unidade. Simule com os números do seu prédio:

As quatro formas de cobrar

Não existe tabela oficial. Cada administradora escolhe um modelo, e a comparação só é justa quando você converte tudo para o custo anual, com o mesmo escopo.

O que faz o valor subir

• Número de unidades. Mais boletos, mais cobrança, mais atendimento a moradores.
• Funcionários próprios. Cada porteiro, zelador ou faxineira registrado pelo condomínio entra na folha, no eSocial, nas férias e no 13º. Condomínio com equipe terceirizada tem folha menor.
• Tipo de condomínio. Prédio, condomínio de casas, loteamento, comercial ou misto têm rotinas diferentes: áreas de lazer, controle de acesso, obras de moradores.
• Inadimplência. Quanto mais atraso, mais trabalho de cobrança e de acordo.
• Serviços no escopo. Presença em assembleias, assessoria jurídica, contabilidade, portal ou aplicativo, visitas técnicas.
• Nível de presença. Quantas visitas ao condomínio e quantas reuniões com o conselho estão previstas no mês.

O que costuma estar incluso, e o que costuma ser extra

A linha entre um e outro muda de empresa para empresa. Use a tabela como roteiro e peça a lista por escrito, item por item.

Custos que não aparecem na primeira proposta

Antes de comparar, pergunte por cada item desta lista. Some o que vier para um ano típico do seu condomínio.

• Taxa de implantação ou de adesão.
• Tarifa por boleto emitido ou registrado no banco.
• Valor por assembleia extraordinária, por hora ou por presença.
• Índice e data do reajuste anual.
• Prazo mínimo de contrato, aviso prévio e multa de rescisão.
• Quem paga os honorários de cobrança: o devedor, o condomínio ou os dois.
• Segunda via, certidões, cópias e digitalização de arquivo.
• Custo de sistema, portal ou aplicativo.

Barata ou cara: onde o dinheiro do condomínio realmente está

Na maioria dos prédios, a mensalidade da administradora é uma fatia pequena da despesa. O peso maior costuma estar na folha de funcionários, nos contratos de manutenção (elevador, portaria, limpeza) e no que deixa de entrar por inadimplência.

Por isso, a pergunta útil não é só quanto custa a administradora, mas quanto ela ajuda a economizar: cotação de fornecedores, controle de inadimplência, folha sem erro (erro de eSocial vira multa) e manutenção preventiva, que sai mais barata do que a corretiva.

Uma diferença de R$ 200 por mês na mensalidade some rápido diante de um contrato de manutenção mal negociado ou de duas unidades inadimplentes sem cobrança.

Como comparar duas propostas

1. Peça o escopo por escrito, item por item, e use a mesma lista para todas as candidatas.
2. Converta tudo para o custo anual, somando os extras de um ano típico.
3. Pergunte onde fica o dinheiro: em conta no CNPJ do condomínio ou em conta da administradora.
4. Pergunte em que dia o demonstrativo mensal chega e o que vem dentro dele.
5. Peça três referências de síndicos atuais e ligue para eles.
6. Leia prazo, aviso prévio e multa antes de assinar.

Para o roteiro completo, com planilha de pontuação, veja como escolher uma administradora de condomínio.

Como a Trindade monta a proposta

A proposta da Trindade sai em até 48 horas e parte do orçamento atual do condomínio. Analisamos as despesas, a folha e os contratos e mostramos o que faríamos diferente, com o efeito estimado no primeiro ano.

Ela vem item por item, com o que está incluso e o que não está. Não cobramos implantação, e a transição leva 30 dias, da assinatura ao primeiro fechamento.

Cada condomínio tem conta corrente própria. O dinheiro nunca passa pela conta da Trindade.

Perguntas frequentes.