Síndico ou administradora: quem faz o quê no condomínio
O síndico representa o condomínio e responde pelas decisões. A administradora executa a rotina que ele não tem como tocar sozinho. Veja a divisão lado a lado e um mês real de trabalho.
Por Equipe Trindade · atualizado em
A diferença em uma frase
O síndico é eleito em assembleia e é o representante legal do condomínio. A administradora é uma empresa contratada para executar a rotina financeira, de pessoal e de documentos. Ela trabalha sob a orientação do síndico, não no lugar dele.
O Código Civil dá ao síndico a responsabilidade pela gestão (art. 1.348) e permite que ele transfira funções administrativas a terceiros, com aprovação da assembleia (art. 1.348, §2º). É essa autorização que abre espaço para a administradora.
Lado a lado
| Síndico | Administradora | |
|---|---|---|
| Quem é | Pessoa eleita em assembleia. Pode ser morador ou não (art. 1.347). | Empresa contratada pelo condomínio. |
| De onde vem o papel | Código Civil, arts. 1.347 e 1.348, e a convenção. | Contrato de prestação de serviços, aprovado em assembleia. |
| Prazo | Mandato de até 2 anos, renovável (art. 1.347). | Prazo do contrato, com aviso prévio para encerrar. |
| Representa o condomínio | Sim, em juízo e fora dele (art. 1.348, II). | Não, salvo poderes dados por procuração. |
| Orçamento anual | Elabora e leva à assembleia (art. 1.348, VI). | Prepara a previsão orçamentária com os números. |
| Cobrança das cotas | Deve cobrar e aplicar as multas (art. 1.348, VII). | Emite boletos e executa a régua de cobrança. |
| Prestação de contas | Presta contas à assembleia, anualmente e quando exigido (art. 1.348, VIII). | Monta o demonstrativo mensal e a pasta de documentos. |
| Funcionários | Representa o empregador, que é o condomínio, e decide contratações. | Processa folha, férias, rescisões e eSocial. |
| Fornecedores | Decide e assina. | Faz cotações, acompanha a execução e paga. |
| Seguro do prédio | Deve contratar (art. 1.348, IX). | Cota e acompanha o vencimento. |
| Responde por | Seus atos de gestão, perante o condomínio e terceiros. | O serviço prestado, nos termos do contrato. |
Um mês de trabalho, na prática
Na rotina, o síndico decide e a administradora prepara, executa e documenta. Quando a divisão é clara, o síndico gasta o tempo dele nas decisões, e não na planilha.
| Quando | Administradora | Síndico |
|---|---|---|
| Até o 5º dia útil | Paga os salários (CLT, art. 459, §1º). | Aprova pagamentos fora da rotina. |
| Até o dia 5 | Entrega o demonstrativo do mês anterior, com extratos e notas (prazo da Trindade). | Confere o demonstrativo e encaminha ao conselho. |
| Até o dia 15 | Transmite os eventos da folha no eSocial. | Nada a fazer, se a rotina estiver em dia. |
| Até o dia 20 | Recolhe FGTS e contribuições da folha. | Nada a fazer, se a rotina estiver em dia. |
| Vencimento da cota | Emite boletos, dá baixa nos pagamentos e inicia a régua com quem atrasou. | Decide acordos fora da régua. |
| Ao longo do mês | Cota fornecedores, acompanha manutenções, atende moradores. | Aprova orçamentos, fiscaliza obras, resolve conflitos de convivência. |
Quem responde quando algo dá errado
O síndico responde pelos atos de gestão. Se deixar de cobrar, de prestar contas ou de contratar o seguro, pode ser destituído pela assembleia (art. 1.349) e responder pelos prejuízos. Ter administradora não transfere essa responsabilidade: ela continua sendo do síndico.
A administradora responde pelo serviço que contratou: erro na folha, multa por atraso de guia, falha na cobrança. Por isso o contrato deve deixar claro o escopo e quem arca com multas causadas por erro da empresa.
Síndico morador, síndico profissional ou administradora?
Não é uma escolha excludente. O condomínio sempre tem um síndico, morador ou profissional, e pode ou não ter administradora.
- Síndico morador, sem administradora. Funciona em prédios pequenos, sem funcionários próprios e com síndico disponível.
- Síndico morador, com administradora. O síndico decide e acompanha. A rotina técnica fica com a empresa.
- Síndico profissional, com administradora. O condomínio contrata alguém de fora para o papel de síndico e mantém a administradora na rotina.
A escolha depende do tamanho do condomínio, da disponibilidade de quem se candidata e da complexidade da operação. Para os custos de cada caminho, veja quanto custa uma administradora de condomínio.
Perguntas frequentes.
Qual a diferença entre síndico e administradora?
O síndico é eleito, representa o condomínio e responde pelas decisões. A administradora é contratada para executar a rotina financeira, de pessoal e de documentos, sob a orientação do síndico.
A administradora pode ser síndica do condomínio?
Há empresas que oferecem o serviço de síndico profissional. Quando a mesma empresa é síndica e administradora, decisão e execução ficam na mesma mão, e o conselho fiscal precisa ser ainda mais atuante.
Quem está acima do síndico?
A assembleia. Ela elege, aprova contas e orçamento e pode destituir o síndico (Código Civil, arts. 1.349 e 1.350). O conselho fiscal, quando existe, dá parecer sobre as contas (art. 1.356).
O síndico pode tomar decisões sozinho?
Nas rotinas de gestão previstas no art. 1.348, sim. Obras, despesas fora do orçamento e mudanças de regra dependem da assembleia, com o quórum exigido em lei ou na convenção.
Quem paga o síndico e a administradora?
Quando remunerados, os dois são pagos pelo condomínio e entram na despesa ordinária. A remuneração do síndico, ou a isenção da cota, é definida pela convenção ou pela assembleia.
Ter administradora diminui a responsabilidade do síndico?
Não. Ela divide o trabalho, não a responsabilidade legal.
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